2019年8月，我们以旧房市场新机遇为主题，探讨了旧房改造的机遇和挑战。那时的讨论还比较粗浅，也收到了很多读者的反馈。一年后的2020年，国家大力推进城市旧住宅区改造，旧改革开始被推到风口浪尖。

然而，国家推出的旧改革与家居行业的旧改革有很大的不同。前者更多指向旧住宅区的电梯、路面、水电等公共设施改造，而家居行业关注的旧改革主要是业主的家庭住房改造。

虽然两者有一定的偏差，但从大趋势来看，住房改造将逐步取代新房成为主流市场。本文将探讨住房特别是二手房改造的分布和需求特点。

北京和上海容量巨大，济南占比相对较高。

就市场规模而言，老小区的前景不容小觑。据贝壳楼盘字典2020年数据显示，全国20个重点城市的记录社区数量为15.39万个，其中20年以上的旧社区数量为5.96万个，约占38.7%，即近五分之二。

就城市而言，旧住宅区数量最多的三个城市是上海、成都和北京，分别是14000个城市、5200个城市和5100个城市；从比例来看，20年以上旧住宅区数量占总存量最高的三个城市分别是上海、济南和北京，分别占61%、49%和47%。(见图1)

北京和上海这两个超级城市，可以说是全国旧社区改造的重点战场。这两个城市对人口的吸引力和强烈的住房需求也将有效促进旧房和家居装修的发展。

令人惊讶的是，广州作为一个有代表性的一线城市，在旧房改造市场上并没有很强的先发优势。这可能与广州有很大的城市发展空间，而不是像上海、北京这样的住宅用地。同时，老城区长期以来以微改造为主，很少进行大拆大建。

旧房改造长期以来一直是家装业务的重点市场，也将是家具建材企业需要关注的蓝海市场。在这个巨大的市场上，家装消费者有什么样的需求特征？旧改革过程中有哪些难点和门槛？本期以旧房改造需求调查为出发点，对家具进行了分析和探讨。

本次调查共回收124份有效问卷。

男性占54.84%，女性占45.16%；年龄分布主要为26~30岁，30.33%，31~40岁，46.72%。

在区域分布上，北京和上海分别占11.2%和9.6%，广州占25%，全国其他市场占54.2%。

为了分析不同类型业主对装修的需求特点，调查用户分为四类:二手旧房业主(占39.52%)、一手新房业主(28.23%)、自建或拆迁安置房业主(7.26%)和出租屋住户(占25%)。

在整理和分析问卷后，我们发现了几个突出的特点。

厨卫空间最受关注，预算限制影响局部安装市场。

与毛坯装修相比，旧房改造是一项细致的工作，用户需求更加分散和不固定。特别是对二手房业主如何改造自己的房子是一个选择题，而不是填空题。

通过对问题哪些空间最需要改造的交叉分析，发现二手房业主对卫生间和厨房空间的改造需求最为明显，分别为42.86%和40.82%(见图2)。

厨房和卫生间空间成为旧房改造的最大需求类别。原因可能是厨房和卫生间长期使用后更容易出现水电问题，影响二次使用。20.41%的业主认为整个房子需要改造，即整个房子需要改造以满足自己的需求，这部分业主对生活质量的需求会更高。

也就是说，首先享受旧房改造市场红利的家居类别，很可能是卫生间、淋浴房、橱柜等相关企业。一位经验丰富的家装从业者告诉今天的家具，在旧改造项目中，业主在硬装和软装方面的支出比例，如果不包括橱柜，一般是70%的基本硬装和30%的主要材料。

有需求没有利润，局没有利润？

以厨卫为改造重点的局部装修改造，即局部改造，其实操作起来相当困难。原因是这部分业主预算有限，但需要很多服务，涉及水、电等工种，对时间敏感。对于很多业主来说，局部空间的问题需要引导，除非必须改造。

调查中，32.26%的业主用于装修的预算只有2~5万元，24.73%的业主预算是5~10万元，不到14%的业主预算超过15万元。(见图3)

可说，局改需求分散性高，客单值低等特点，对于大多数市场来说，即使是上海这样的成熟市场，也很难持续下去。笔者还发现，前几年涌现出来的一大批家装企业，在两年后的今天已经消失了有的已经逐渐转型为传统家装企业，承接新房、空白、半包等业务。

门槛低，参与者多样化。

虽然旧房改造是一个巨大的市场蛋糕，但这个蛋糕并不那么容易吃。即使在北京、上海等旧房占比较高的城市，旧房改造的市场主体也非常多样化，门槛也不高。路边队、小作坊、工作室、小装修公司都有自己的生存空间，占有相当大的市场份额。

根据本次调查的结果，二手房业主对于选择什么形式进行改造有许多选项(见图4)。其中，寻找装修公司的比例仍高达33.33%，而寻找施工游击队的比例仍高达26.88%，其次是旧房改造的专业品牌或公司(16.13%)。

对于一定规模的家装公司来说，旧房改造往往是引流或分散业务，主战场仍然是全屋装修业务。然而，在上海，旧房已经成为家装公司的主要业务来源。据调查，上海大部分家装公司的旧业务已经超过60%，有的甚至高达95%。

2019年8月刊，我们介绍的嘉园装饰就是一个典型的案例。通过仓库、住宅、保险、贷款四大服务类别，满足了业主的各种需求，获得了良好的声誉。

家具更换，软件大有可为，定制优势明显。

旧的改造往往伴随着建筑材料和家具的更新，正如上述，卫生间和厨房用品往往是首先考虑的部分。然而，家具企业仍然有很大的市场空间，问题在于如何更好地激发和满足用户的需求。

问题是改造后，你认为必须更换哪些家具？除了厨房卫浴产品，软家具也很受欢迎，尤其是沙发(54.84%)的更新需求。事实上，沙发作为客厅乃至家居风格的点睛之笔，随着时尚和年轻消费的到来，有着巨大的市场机会。(见图5)

定做衣柜(衣帽间)的需求同样不少，大约43.01%，以及46.24%的橱柜。对定制家具而言，由于天然具有强调服务的属性，在空间利用上有很强的优势，在面对柜体更新时也有很大的优势。但这部分业务对家装公司同样重要，未来两者的业务融合方式值得探讨，欧派和索菲亚探索的自组装家居博物馆值得关注。